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L’attestazione di pagamento delle spese condominiali

15/01/24 | News

L’obbligo è stato introdotto a seguito dell’entrata in vigore del Dlgs 18/2023.

A seguito dell’entrata in vigore del Dlgs 18/2023 è stato introdotto, per proprietari e amministratori di condominio, l’obbligo di verificare, dopo il contatore, qualità e salubrità dell’acqua, compreso l’accertamento dell’esclusione della presenza di piombo, uranio e legionella, fermi restando i controlli obbligatori sulla manutenzione dell’impianto idrico. Sono, peraltro, previste sanzioni elevate in caso di inadempimento

L’art. 1130, n. 9, cod. civ. prescrive che l’amministratore deve «fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso», obbligo la cui inottemperanza costituisce grave irregolarità ai fini della eventuale revoca giudiziale (art. 1129, comma 12, n. 7, cod.civ.); esso si riferisce a tutte le posizioni dei nominativi con riguardo al pagamento delle quote ed agli importi da ciascuno dovuti (per i creditori: art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ.). Il diritto dei singoli condomini alla conoscenza delle eventuali situazioni individuali di morosità nella riscossione dei contributi può individuarsi già come effetto dell’obbligo di rendiconto cui è tenuto l’amministratore, obbligo che, tuttavia, concerne necessariamente la specificazione non dei dati personali degli inadempienti, quanto dei dati meramente contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale, nonché di tutti gli elementi di fatto funzionali all’individuazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione dell’incarico, onde stabilire se l’operato dell’amministratore si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione. Se, pertanto, il rendiconto annuale costituisce la modalità di comunicazione dell’amministratore tipicamente destinata a rendere edotti i singoli condomini degli eventuali inadempimenti di altri partecipanti, questo non è un contenuto irrinunciabile del rendiconto, ben potendo l’assemblea validamente approvare un bilancio di gestione che non presenti, in realtà, alcuna analitica indicazione dei nominativi dei condomini morosi nel pagamento delle quote condominiali e dei corrispondenti importi da ciascuno dovuti, purché le poste attive e passive risultino comunque correttamente iscritte nel loro importo.

La attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali spiega poi la sua rilevanza altresì in sede di alienazione dell’unità immobiliare, alla luce degli obblighi solidali gravanti sull’acquirente nei confronti del condominio per le morosità pregresse. Tale profilo, di grande interesse nella pratica degli affari, è affrontato in Cass. 10 settembre 2020, n. 18793, dove si faceva cenno all’obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto di compravendita da parte del venditore dell’unità immobiliare, e della responsabilità di questo a titolo di dolo incidente ex art. 1440 cod. civ., per inadempimento dell’obbligo informativo inerente alle spese condominiali che l’acquirente sia tenuto a sostenere.

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